Voici les 5 points indispensables pour aborder sereinement le fonctionnement du viager.
Ces notions de base peuvent être complété par un petit lexique des termes spécifiques et juridiques liés au viager.
Côté Vendeur ou Crédirentier
Le vendeur doit être propriétaire de son bien immobilier et surtout il doit disposer de toutes ses capacités, au sens de la loi, pour pouvoir vendre.
Une vente immobilière réalisée via le viager permet au vendeur d’obtenir :
Dans le cas d’un viager occupé, il va également conserver ce que l’on appelle le Droit d’Usage et d’Habitation, il va donc continuer d’habiter son bien immobilier même après la vente.
Côté Acheteur ou débirentier
L’Acquéreur réalise un investissement dans l’immobilier :
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Avec un abattement ou réduction de la valeur marchande du bien
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Avec un paiement échelonné du prix de vente convenu
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Avec des paiements ou mensualités versées sur une durée non déterminée à l’avance comme c'est le cas sur un financement classique.
Lors d’une vente immobilière en viager, l’Acquéreur devient propriétaire d’un bien immobilier en payant le prix sous forme:
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Du bouquet : un capital versé au moment de la vente calculé selon l’âge du vendeur et la valeur du bien immobilier
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De la rente : montant versé le plus souvent mensuellement au vendeur jusqu’à la fin de sa vie
La rente viagère
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C’est le montant payé mensuellement par l’acheteur
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Elle est calculée en fonction de l’âge et du sexe du crédirentier
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Elle est réévaluée tous les ans sur la base d’un indice de référence. Cet indice est déterminé au moment de la vente. C’est l’indice des prix à la consommation des ménages urbains.
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La rente n’est pas obligatoire
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Le montant du bouquet à un impact sur le calcul de la rente (plus le bouquet est important, plus la rente est faible)
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La rente bénéficie d’un abattement sur l’imposition (le vendeur ne sera pas imposé en totalité sur ces revenus)
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Lors d’une libération anticipée, la rente peut être majorée (à définir dans le compromis de vente)
Le bouquet
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C’est le montant versé par l’acheteur au vendeur sous forme de “cash” au moment de la vente
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Il est défini à partir de l’âge et du sexe du vendeur et de la valeur vénale du bien
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Le bouquet n’est pas obligatoire
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Le montant du bouquet à un impact sur le calcul de la rente (plus le bouquet est important, plus la rente est faible)
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Le bouquet n’est pas imposé
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Lors d’une vente sans rente le bouquet peut être financé par un emprunt bancaire
Les Types de Vente
Le Viager Occupé
C’est la formule la plus fréquente.
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Le vendeur ou crédirentier conserve l’usage de son bien jusqu’à son décès. Suite à cette vente en viager il reçoit un capital qu’on appelle le bouquet et une rente versée mensuellement toute sa vie.
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L’acquéreur ou débirentier achète un bien immobilier dont il ne peut disposer. Par contre, cette formule lui permet d’obtenir une réduction du prix de vente en fonction de l’âge du vendeur.
Viager Libre
Une formule moins courante, adaptée lors d’un départ en maison de retraite ou lorsqu’il s’agit d’un bien locatif ou d’une résidence secondaire
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Le vendeur vend sous forme viagère et perçoit un capital et une rente mensuelle à vie. S’il s’agit d’un bien locatif, il n’est plus imposé en totalité sur ces revenus puisque les rentes bénéficient d’un abattement.
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L’acquéreur dispose du bien dès la signature de l’acte soit pour l’habiter, soit pour le mettre en location. L’avantage de cette formule par rapport à un achat immobilier classique, c'est l’absence de taux d’emprunt. En effet, le paiement mensuel est une rente qui est versée directement au vendeur.
Article écrit avec la collaboration de Juliette Bouhier
