14 astuces de Home Staging pour faciliter la vente

Le home staging, ou mise en scène immobilière, est un concept né aux Etats-Unis dans les années 1970 .

A cette époque, l'architecte d'intérieur Barbara Schwarz décide de changer de profession pour se lancer dans l'immobilier. A ses débuts son regard neuf sur la profession lui a permis d'identifier 2 axes d'améliorations majeures:

• Pour un agent immobilier il est assez difficile de proposer au vendeur des modifications pour la commercialisation de son bien sans l’offenser.

• Les biens immobiliers attractifs visuellement, car bien présentés, se vendent plus rapidement et à un prix plus élevé. 

Aidé par sa formation dans le milieu du théâtre, elle applique les techniques de la mise en scène à la vente immobilière. 

Ainsi est né le concept du Home Staging . Mais il a fallu de nombreuses années pour que son efficacité soit reconnue.

Le concept est devenu particulièrement populaire aux États-Unis pendant la récession, lorsque la concurrence sur le marché de la transaction immobilière était très importante.

Les vendeurs et les agents immobiliers se sont mis à la recherche d'un moyen innovant et efficace pour mettre en avant leurs biens sur le marché.

Ils ont redécouvert le home staging et la puissance de son aide pour faciliter et accélérer les ventes.

C’est à partir de 2007 que le concept se développe en France avec l’apparition sur M6 de l'émission “ maison à vendre”

• Vous voulez favoriser le “ coup de coeur” pour vendre rapidement et au meilleur prix? 

• Vous voulez tenter l’aventure de la “mise en scène” sans  dépenser des fortunes en décoration?

Nous vous proposons une liste d’astuces et de techniques pour vous permettre de réaliser vous même cette opération.

Vous êtes prêt ? 

Alors c’est parti pour la tâche numéro 1

La bonne nouvelle pour bien démarrer c’est que, hormis le temps que vous allez y passer, ranger et désencombrer votre maison est extrêmement économique voir même gratuit.


Débarrasser ne veux pas dire jeter. Vous pouvez simplement stocker les objets trop encombrants ou inutiles au moment de la vente.

Par exemple, il n’est pas indispensable de surcharger votre placard du vestibule avec des manteaux d'hiver si vous faites visiter en été. Les acheteurs peuvent ouvrir vos placards pour examiner leur potentiel de stockage.....

L'encombrement prend de l'espace, l'espace représente les m2 que vous vendez et un acheteur veut voir au premier coup d'oeil l’espace et les m2 !

Un autre objectif du home staging est de donner du style et du charme à votre maison ou votre appartement. Vous avez décidé de vendre donc votre bien doit être dépourvu de touches personnelles .

Il faut que l'acheteur puisse se projeter immédiatement pour favoriser le coup de coeur.

Commencez par supprimer toutes les photos personnelles sur les murs ou tout ce qui est accroché par exemple à votre réfrigérateur.

Retirez aussi tout ce qui est ouvertement religieux. 

Dans la salle de bain ne laissez pas à la vue des objets personnels, comme les brosses à dents , le maquillage de madame….. 

Tous les éléments qui racontent une histoire sur vous-même peuvent distraire un acheteur potentiel.

Même si vous trouvez que la dépersonnalisation de votre maison la rend un peu étrangère  à vivre, elle est extrêmement utile pour aider les acheteurs à mieux se connecter avec votre bien et donc à se projeter. 

Le nettoyage que vous ferez à des fins de mise en scène  correspond au nettoyage en profondeur que vous faites lorsque vous emménagez dans une nouvelle maison.

Alors à vos éponges et à vos balais !
Il n’y a pas de limites aux tâches vous pouvez allonger la liste autant que vous le souhaitez.

Vous voulez qu'il y ait des espaces ouverts et accessibles ?

Vous avez raison car cela aide les acheteurs à naviguer dans l'espace et à mieux visualiser leurs propres meubles dans chaque pièce.

Assurez-vous  que vous pouvez vous déplacer librement dans la pièce et si vous ne le pouvez pas, retirez les meubles qui vous empêchent de le faire.

Concentrez votre tri sur :

•   les pièces surdimensionnées,

•   des pièces endommagées

•   les meubles qui n’ont rien à faire dans la pièce. 

Votre table de salle à manger est conçue pour accueillir 4 personnes .
La présence de 4 chaises autour de la table plus 3 dans les coins de la pièce sont-elles vraiment indispensables ?

Réorganisez ou déplacer les meubles qui restent pour donner une sensation d’espace à la pièce.

Attention à ne pas tomber dans l'excès inverse en  poussant les meubles du salon contre les murs.

C’est facile et rapide mais c’est une mauvaise idée !

En effet  cela  accentue la géométrie de la pièce et donne un aspect « couloir » .

Le conseil de Céline: si vous essayez de mettre en scène une petite pièce et que votre seule option est d'aligner les meubles contre les murs, alors privilégiez  des meubles légers pour que cela fonctionne. 

Le home staging est un bon moyen  pour s'attaquer aux petites entailles, rayures, trous et autres accidents domestiques qui peuvent donner un signal de négligence aux acheteurs. 

Quelques exemples mais la liste n’est pas exhaustive:

• changer les ampoules et poser des luminaires

• réparer les portes ou tiroirs de cuisine

• réparer  la fuite de la chasse d’eau des WC

• poser des tringles à rideaux

Vous devrez peut-être également effectuer des retouches de peinture si vous remarquez des zones où la peinture s'est écaillée.

Tout comme pour le nettoyage, le but est de montrer aux acheteurs potentiels qu’il n’y a pas de vice caché et que  vous avez fait des efforts pour entretenir le bien.

Ce n'est pas parce que vous cherchez à mettre en scène votre maison que vous devez acheter de nouveaux meubles.

C’est assez facile de relooker un meuble de ses propres mains et lui donner une nouvelle destination.

Vous pouvez aussi tenter l’aventure du “upcycling” 

Ce qui en bon Français consiste à  récupérer des matériaux, des produits ou des meubles dont on n'a plus l'usage afin de les transformer en produits utiles que ce soit pour de la décoration du rangement ...

 

En home staging, toutes les pièces n’ont pas la même importance.

Concentrez vos efforts sur la cuisine et la salle de bain car ce sont les pièces qui  ont le plus grand potentiel pour influencer le coup de cœur et la décision des acheteurs

Vous ne devez pas tout changer mais simplement faire quelques adaptation pour que votre bien immobilier apparaisse comme irrésistible. 

• Le carrelage et la crédence dans la cuisine devra sans doute être modernisés pour plaire aux visiteurs.

• Des portes de placards re peintes ou de nouvelles poignées modernisent votre cuisine. Plus actuelle, elle aura plus de chances de faire mouche.

• Un nouveau miroir, un espace de rangement sous la vasque, une nouvelle porte de douche sont de petits changements faciles à réaliser  pour améliorer le visuel de la salle de bain.

• Vous pouvez  aussi ajoutez  des accessoires  comme des serviettes blanches et un rideau de douche blanc brillant, quelques éléments de décoration pour une sensation  de propreté  et de netteté.

• Si la pièce est de couleur fade vous utilisez la même recette de décoration mais avec des touches de couleurs vives par exemple.

Vous avez une pièce assez petite ?
Présentez-la  comme une chambre d'enfant mais faites attention à rester neutre dans votre suggestion..

Rappelez-vous, que l'idée ici est de créer des présentations qui permettent à vos acheteurs de se projeter.

Une pièce  sans destination précise avec des murs rose aura du mal à être proposée comme chambre supplémentaire à  un couple avec 3 garçons !

Vous avez une pièce dont vous ne vous servez pas et qui vous sert de débarras ?

Offrez lui une vraie fonction :

• Installez un bureau et hop vous vendez un bien avec bureau.

• Vous pouvez aussi suggérer un dressing, une chambre d’enfant, une  salle de jeux …

• Même chose pour le sous sol de votre maison qui peut être aménagé en pièces de vie ou en atelier.

Il n’est pas nécessaire de commencer les gros travaux  en abattant ou en cloisonnant ces espaces. 

Il vous suffit de réutiliser l’existant en suggérant que cet espace supplémentaire peut facilement devenir des m2 non pris en compte dans le prix vente.

• Les éléments de structure ou de décoration en bois.

Le bois est un matériau beau et noble, mais il a tendance à “écraser” une pièce.  C’est pourquoi si vous avez des poutres au plafond, du lambris ou des encadrements de fenêtre en bois vous pouvez éclairer la pièce en repeignant avec du blanc ou une couleur claire.

• Les couleurs vives : un obstacle majeur pour les acheteurs 

Les goûts et les couleurs ne se discutent pas mais une des règles de base du Home staging est de repeindre les couleurs criardes avec des couleurs neutres. 

L'utilisation de couleurs neutres telles que les gris, bronze, taupe et blanc  offrent une excellente occasion pour accentuer un zone particulière dans une pièce. 

• Il est nullement question de repeindre toute la pièce bien au contraire.

Une astuce facilement réalisable et abordable : le mur d’accentuation.

Si vous êtes tentés par la technique du mur d'accentuation, pensez à jouer avec les contrastes en utilisant du gris foncé, des couleurs énergisantes ou même un mur ou quelques lés de papier peint aux motifs géométriques ou graphiques.

Le mur d'accentuation doit être celui qui fait face à l’entrée car cela va  ajouter de la profondeur et du contraste même à la pièce la plus ennuyeuse.

Besoin d'aide ?

Retrouvez l’inventaire des couleurs  " tendances de l’année 2022"

Les différentes pièces ne nécessitent pas d’avoir un éclairage identique 

Utilisez des ampoules plus lumineuses dans vos luminaires et pensez à installer des points de lumières supplémentaires si besoin. 

Souvent, les vendeurs sont trop laxistes lorsqu'il s'agit des détails et pourtant  cela fait une grosse différence.

Vous devez être attentif à plusieurs petits détails lorsque vous faites du Home Staging pour vendre avec un budget limité. Ces détails vont créer un environnement plus accueillant pour votre maison comme par exemple.

1.  Linge de bain assorti

2.  Parure de lit et taies d'oreiller coordonnées ( ou vous recouvrez d’une couverture blanche ou légère votre couette actuelle pour une impression aérée et neutre)

3.  Des coussins sur le canapé pour rehausser l’ambiance de la pièce

4.  Quelques livres sur une table basse ( votre bien doit tout de même paraître habité )

5.  Un livre de cuisine sur le plan de travail ( votre cuisine n’est pas que jolie elle est aussi fonctionnelle )

6.  Des housses pour les chaises ou canapés pour harmoniser ou neutraliser des motifs démodés ou des meubles déffraichis.
   
   

Cela peut sembler être un détail, mais l'odeur de votre maison est à prendre sérieusement en compte. 

Notre odorat est considéré comme notre sens le plus émotif. C’est pourquoi il est important de s’en préoccuper car  il peut participer au coup de cœur .

L'astuce de Céline :
Eviter les effluves de désodorisant ou d’encens. Vous pouvez préparez des biscuits juste avant la visite, broyer un citron dans l’évier ....

Les acheteurs sont de plus en plus à la recherche d’extérieur pour pouvoir y passer du temps, alors ne négligez pas le Home Staging de votre “ jardin”

L’extérieur est un atout primordial pour permettre à l’acheteur de se projeter en train de jouer au foot avec les enfants ou  de partager un barbecue en famille ou entre amis.

Pour donner toutes les chances à votre opération séduction, commencez par désherber les parterres de fleurs, taillez les arbustes et les buissons et si la saison le permet ne lésinez pas sur la plantation de fleurs colorées.

Enfin rangez ou jetez les vieux objets qui trainent dans un coin de votre terrain. 

La piscine

En fonction de la saison ôtez la bâche d’hivernage et nettoyez l’eau du bassin.

La  pelouse constitue le décor de votre votre piscine elle doit être entretenue.

Plantez des fleurs ou déposez des plantes en pot autour de la piscine.

Attention toutefois à ne pas être excessif  et ne pas détourner l'attention de la pièce maîtresse: La piscine

Créez des espaces ombragés avec du mobilier pour donner l’impression de détente. 

La terrasse 

La mise en scène d’une terrasse, d’un patio ou d’une véranda est une excellente occasion de montrer à un acheteur la fonctionnalité de cet espace supplémentaire.

Comme pour l'intérieur meublez et décorez mais en évitant de surcharger.

N'oubliez pas que la terrasse doit évoquer le plaisir des moments de vie en plein air.

Vous êtes en appartement et n’avez qu’un balcon à proposer ?

Cet espace doit être présenté comme un espace supplémentaire et donc être un atout au moment de la visite.

Une récente étude post confinement démontre qu'un balcon peut augmenter la valeur de votre bien.

Le prix de mon appartement peut-il être majoré avec un balcon ?

Par contre il faut le valoriser : installer des plantes vertes, un faux gazon sur le sol et une petite table permettent de se projeter pour se rendre compte des possibilités offerte par cet extérieur aussi modeste soit-il.

Il faut que l’acheteur se dise: “ Ce balcon est parfait pour prendre un petit déjeuner”

Que vous ayez une terrasse ou un petit balcon le Home Staging donne à ces espaces un attrait indéniable pour déclencher l’étincelle qui conduira à la vente!

Vous voulez des exemples?

Le home staging est une action marketing, qui vous permet de mettre votre bien en valeur afin qu'il se démarque des autres biens sur le marché !

Après avoir réalisé les différentes étapes évoquées plus haut : désencombrer, dépersonnaliser, ranger, nettoyer, réparer, valoriser et mettre en scène, votre bien est susceptible de créer un coup de cœur immobilier. Vous pouvez espérer vendre vite et au meilleur prix !

Attention toutefois à ne pas avoir surestimé votre bien au départ, car le home staging ne permet pas de vendre au-dessus du prix du marché, mais d'éviter une négociation trop importante et réduire le temps de la vente ! 

En effet, un bien “home stagé” se vend en moyenne en 21 jours contre 3 mois pour un bien non valorisé. De même, un bien mis en valeur par le home staging obtiendra peu ou pas de négociation à savoir environ 3% contre 11% pour un bien non “home stagé” !

Vous l’aurez compris, le home staging est la solution pour vous aider à vendre vite et au meilleur prix. 

Le prix justement parlons-en ! 

Souvent on entend dire que le home staging représente entre 0,2 et 5% du prix de vente, ce qui n’est pas vraiment le reflet de réalité. Cela dit, même en investissant 5% du prix de vente vous restez gagnant !

Les prestations de home staging varient en fonction des régions, ainsi vous ne paierez pas le même prix pour l'intervention d'un home stager en Ile de France que dans la Loire ou la région Centre par exemple. 

Vous souhaitez un regard de professionnel sur votre bien, le diagnostic par un home stager sera compris entre 150 et 600€ en fonction de la surface de votre habitation. Après vous avoir indiqué de façon exhaustive les points faibles et les améliorations à apporter pour séduire les acheteurs vous avez plusieurs options:

•   Vous  vous en occupez par vous même

•   Vous partagez les tâches avec le home stager

•   Vous lui confiez l'intégralité de la tâche. 

La mise en valeur du bien, quant à elle est une mise en scène de votre maison ou appartement.Cette prestation d'aménagement et d'harmonisation de la décoration comprend en général le prêt de mobiliers et d'accessoires de décoration pendant la durée de la vente. Cette prestation oscille entre 9 et 15€ par mètre carré.

Désormais, vous savez ce qu’est le home staging et avez toutes les cartes en main pour optimiser votre bien avant sa mise sur le marché ! 

Alors bonne vente !

Le guide  de la vente immobilière